החלטה בתיק פש"ר 68-86

בקשה למתן הוראות שהוגשה על ידי עו"ד בנימין קרניאל (להלן: "הכונס") בתפקידו ככונס נכסים ל"אתר רבקה" בעמנואל (להלן: "האתר") להורות למשיבה 1 (להלן: "כוכב השומרון") לרשום את משיבה 2 (להלן: "אומן") כבעלת הזכויות הבלעדית בדירות שבאתר.

הרקע לבקשה

1.         כוכב השומרון עסקה בבניית העיר עמנואל ובכלל זה בבניית בנייני מגורים באתר. לאחר שהדירות באתר נרכשו מידיה וטרם הושלמה בנייתן, עסקיה התמוטטו ומונה לה כונס נכסים. בעקבות זאת, בשנת 1988 נחתם הסדר נושים בין כוכב השומרון ובין נושיה שבמסגרתו בנק טפחות ובנק צפון אמריקה (להלן: "הבנקים") אשר היו בין נושיה המובטחים, העמידו לה אשראי לצורך מימון המשך ביצוע הבנייה. כנגד מתן האשראי מושכנו זכויותיה של כוכב השומרון בכל הדירות אותן בנתה בעמנואל, לרבות הדירות נשוא בקשה זו (להלן: "הדירות"). עוד במסגרת הסדר הנושים, רוכשי הדירות (להלן: "הרוכשים") שהיוו אך נושים בלתי מובטחים של כוכב השומרון בעת כניסתה להליכי הכינוס, וויתרו על כל טענה שעמדה להם כנגדה, לרבות איחור במסירת הדירות. כנגד זאת ניתנה להם זכות חוזית לקבל את הדירות בתמורה להשלמת יתרת התמורה שהתחייב כל אחד מהם לשלם, כשאותה תמורה צמודה למדד מיום חתימת החוזה ועד ליום התשלום בפועל. בהסדר הנושים גם נקבע כי מי מבין הרוכשים שלא ישלם את יתרת התמורה יאבד את זכותו לדירה ויהפוך לנושה רגיל.

2.         בהמשך לכך, בהסכם פשרה שהושג בחודש ספטמבר 1996 העבירו הבנקים את הזכויות באתר לידי חברת "אור עבודות" אשר השלימה את בניית המבנים לאחר קריסתה של כוכב השומרון. ברם, בחודש אוקטובר 1996 ולאחר שגם אור עבודות נקלעה לקשיים כספיים, מונה עו"ד קרניאל ככונס נכסים לזכויותיה באתר. במסגרת זאת, ביום 14.07.09 התקשרה אומן עם הכונס בהסכם לרכישת 25 דירות ושלושה שלדי מבנים באתר. הסכם זה התייחס למערכת ההסכמים הקודמת שמכוחה נבעו הזכויות שנמכרו לאומן ונקבע בו כי הזכויות המועברות לאומן, הינן בכפוף לזכויות צדדים שלישיים כמפורש בהסכם הפשרה והסדר הנושים משנת 1988.

3.         ביום 29.12.11 פנה הכונס לכוכב השומרון המנהלת עדיין את מרשם הזכויות בנכסים שונים בעמנואל ובכללם הדירות, וביקש לרשום את הזכויות בדירות על שם אומן. ואכן ביום 01.02.12 אישר ב"כ כוכב השומרון את רישום הזכויות ב-11 מתוך כלל הדירות שנתבקשה העברת הזכויות בהן ואילו בעניינן של כל אחת מהדירות נשוא בקשה זו ניתן אך "אישור זכויות". "אישור זכויות" זה הינו אישור פרטני שניתן לגבי כל אחת מהדירות ובו התייחסות פרטנית לרוכש שלה וליתרת חובו, ובו גם נקבע כי כוכב השומרון תרשום את הזכויות ביחידה על שם הרוכש לאחר שתקבל אישור מהגורם המוסמך על תשלום מלוא יתרת התמורה או לאחר קבלת צו שיפוטי שיורה לה לעשות כן.   

טענות הצדדים

4.         לטענת הכונס, על פי הסדר הנושים רוכשי הדירות באתר אשר לא ישלמו את יתרת חובם לבנקים כנגד קבלת דירותיהם, יאבדו את זכותם לדירה, יהיו לנושים רגילים ותחול לגביהם הסיפא לסעיף 7.2.4 להסדר. הסיפא של סעיף זה קובעת כי אם תהייה לרוכש מסוים תביעה שלא יהיה זכאי לקבלה לפי הוראות ההסדר, הוא יוכל להגיש בגינה הוכחת חוב רגילה ולתבוע החזר ככל נושה לא מובטח רגיל. לדבריו, היות ואף אחד מהרוכשים נשוא בקשה זו לא סילק את יתרת חובו המפורטת ב"אישורי הזכויות" מזה למעלה מ- 27 שנה, וזאת חרף ניסיונות גבייה אקטיביים מצד בנק טפחות (כיום בנק מזרחי-טפחות), ממילא איבדו הרוכשים את זכותם החוזית בדירות שניתנה להם לפי הסדר הנושים.

5.         אומן אשר תמכה בבקשת הכונס, הוסיפה על דבריו כי טענותיהם של הרוכשים הן טענות עובדתיות אשר לא נתמכו בתצהיר. לגופו של עניין נטען כי פרוטוקול ישיבת הנושים הבלתי מובטחים מלמד גם, כי הרוכשים הצביעו בעד הסדר הנושים באמצעות מיופיי כוחם. המשמעות היא שהרוכשים ידעו על קיומו של ההסדר ואף השתתפו בהצבעה בעניינו. אך אף אם הרוכשים לא ידעו על קיומו של ההסדר בשעתו, הרי שגם כיום חודשיים לאחר שנודע להם על בקשתו של הכונס, הם לא פרעו את יתרת התמורה ובמשך השנים הרבות שחלפו, לא נקטו בכל הליך למיצוי זכותם הנטענת בדירות.

6.         עוד טענה אומן כי מקומה של בקשה זו וההתנגדויות שהוגשו לה היא במסגרת הסדר הנושים של כוכב השומרון וההסכמים שנחתמו לאחריו עם הנושים השונים. לרוכשים נתונות הזכויות אשר הוקנו להם בהסדר הנושים בלבד ואף אחד מהם גם לא העלה כל טענה כנגד הסדר הנושים עצמו. היות והרוכשים איבדו את זכויותיהם לקבל את הדירה והפכו לנושים רגילים משעה שלא שילמו את יתרת התמורה על פי הסדר הנושים, אזי אין להם כיום כל זכות עמידה כנגד הכונס או כנגד אומן בעניין זה. לכל היותר עומדת לרוכשים כיום זכות לתבוע מקופת הכינוס החזר כספי בגין החלק ששילמו מתמורת הדירות. גם טענות הרוכשים בדבר נזקים שנגרמו להם מקריסתה של כוכב השומרון ואי קבלת הדירות, אין בהן ממש. בהסדר הנושים הוסכם כי הרוכשים מוותרים על טענותיהם כנגד כוכב השומרון. לא זאת בלבד, אלא שמשעה שהרוכשים הם אלה שלא השלימו את יתרת תמורת הדירות כנגד מסירת החזקה, ברור כי אין להתייחס לטענה בעניין מועד מסירת הדירות או מצבן. 

7.         בדיון שהתקיים ביום 15.11.12 הוסיף ב"כ אומן כי חרף עמדתה העקרונית לפיה היא תומכת כאמור בבקשת הכונס, היא מותירה בידי הרוכשים את האפשרות, גם כיום ובחלוף שנים רבות, לממש את ההסכמה שהושגה בשעתו ולפיה תוסיף ותעמוד להם הזכות לשלם את יתרת התמורה בדירות בצמוד למדד וללא ריבית. בשולי הדברים גם נטען כי יש לדחות את טענות הרוכשים באשר לאי ידיעה על הסדר הנושים והתנאים הכלולים בו ובמיוחד לגבי אחד מהרוכשים, מר אברהם כהן. לדברי ב"כ אומן, היא מנהלת תביעה כנגד מר כהן (ת"א 21994-12-11 בבית משפט השלום בירושלים) אשר לא שילם את יתרת התמורה ותפס חזקה בכוח בדירה. הרקע לפעולה זו היה בשנת 1993 אז פנה מר כהן לבנק המזרחי אשר דרש ממנו את יתרת התמורה, ואולם הוא סירב לשלמה בשל מחלוקת על גובה היתרה. לאחר שהתנהל מו"מ, הבנק הסכים למחול למר כהן על חלק מחובו ודרש ממנו 7,000$ בלבד מתוך סך של 10,000$ שהיה חייב, ואולם גם סכום זה הוא סרב לשלם.   

8.         כוכב השומרון חזרה על עמדתה כי תפעל בהתאם לכל צו שיפוטי שינתן לה בעניין רישום הזכויות בדירות. היא טענה כי הזכויות באתר עברו ידיים רבות כאשר היא כבר לא הייתה צד לעסקאות שנעשו במהלך השנים. לפיכך, לשם הזהירות ובכדי שלא לפגוע בזכויותיהם של הרוכשים הוסיפה את ההבהרה ב"אישורי הזכויות" לפיה אם תקבל אישור לכך שהרוכשים שילמו את מלוא יתרת התמורה, תרשום את הזכויות בדירות על שמם.

9.         מנגד טענו הרוכשים כי יש לדחות את הבקשה מטעמי התיישנות, שיהוי והשתק. מיעוטם אף טענו כי הם החזיקו בדירות עוד משנת 1995 ועד לשנת 2009 איש לא ערער על זכותם לעשות כן. רק בשנת 2009 קיבלו פניה מאומן אשר טענה לבעלותה על הדירות. הם הוסיפו כי הדירות בבעלותם ורשומות על שמם במשרדי כוכב השומרון על פי "אישורי הזכויות" וגם על רישום זה איש לא ערער מעולם. יתרה מזאת, במהלך מכירת הדירות הובהר למנהל והבעלים של אומן כי עלולות להיות זכויות של רוכשים על חלק מהדירות ועניין זה אף מוזכר בהסכם המכירה ובאישורו בבית המשפט.

10.       עוד נטען כי במשך שנים כלל לא ידעו שעו"ד קרניאל מונה ככונס הנכסים, הוא מעולם לא פנה אליהם בהצעה להשלים את מחיר התמורה ואף התעלם מפניותיהם שלהם. גם בהליך זה הוא לא יידע אותם על הבקשה ועל זכותם להתנגד לה. לפיכך, לדבריהם, הם מעולם לא סרבו להשלים את התמורה כנגד קבלת הדירות, חוסר המעש של הכונס ואי הסדר שנגרם מריבוי ההליכים בעניין האתר הם שהביאו לאי השלמת התמורה. כך, מרבית התמורה כבר שולמה וממילא יש לקזז מסכום התמורה הנדרש להשלמת הרכישה את הסכומים הנדרשים לתיקון הדירות, הפסד שכר דירה במהלך השנים, היעדר מחסן צמוד לדירות ועוגמת הנפש שנגרמה.

11.       הרוכשים הוסיפו כי בנסיבות אלה של מחדלים חוזרים מצד הכונס, אין להצמיד את יתרת התמורה למדד. טענה זו מקבלת משנה תוקף במצב בו ערך הדירות כיום נמוך ולפיכך לא ייתכן כי סכום התשלום הנדרש מהם לצורך השלמת התמורה יהיה גבוה באופן יחסי משווי הדירות עצמן. בעניין זה, לאחר שהתקיים הדיון ומבלי שניתנה לו רשות לכך, הוסיף מר חיים קרימלובסקי בשם הרוכשת אלקה דוידוביץ, כי הנחת היסוד שעמדה בבסיסה של ההסכמה בהסדר הנושים לפיה התשלום יהיה צמוד למדד הייתה כי מחיר הדירות יעלה לפחות כמחיר עליית המדד. ואולם, בפועל מחירי הדירות נותרו נמוכים בערכים דולריים כמעט כמו בעת קנייתם והצמדת התשלום למדד תביא לקיפוחם של הרוכשים. הוא גם טען כי כונס הנכסים שקדם לעו"ד קרניאל דרש מהרוכשים שעמדו עימו במו"מ, ערך צמוד לדולר ולא צמוד למדד, זאת מתוך פרשנות הסדר הנושים ככזה שאינו בא לפגוע בזכויות הרוכשים. לטענתו, למען ההגינות יש להצמיד את התשלומים הנותרים לערך הדירות כיום כך שאחוז התמורה שנותר לכל אחד מהרוכשים ישולם לפי ערך הדירה הנוכחי. יתרה מזאת, אומן בעצמה רכשה 25 דירות וביניהן 14 הדירות של הרוכשים בסך של 320,000$ בתוספת מע"מ בלבד. מכאן, שדירות הרוכשים נמכרו לאומן במחיר אפסי.    

12.       לטענת הרוכשים עוד, הכונס מכר את האתר לאומן על כל הזכויות בנכסים כפי שהועברו לאור עבודות בהסכם הפשרה עם הבנקים ובכך למעשה הסתיים תפקידו ככונס נכסים. הוא גם הצהיר בעבר כי כבר איננו צד לתביעה בעניין זכויות הרוכשים. משכך, לא נהיר מכוח מה  הוא שב ועוטה על עצמו את תפקיד כונס הנכסים בבקשה זו, ובעיקר כאשר מחד הבהיר כי זכויות הרוכשים נשמרות ומאידך הוא מנסה לעוקפן בהעברת הזכויות על שם אומן.   

13.       בעניינו של מר כהן, זה ציין כי עם סיום הבניה בנק טפחות דרש ממנו את תשלום יתרת התמורה בסך של 10,281$ ואולם הוא לא נענה לדרישה זו היות וחלק על הסכום שנדרש וכן עמד על זכותו לקבל פיצוי בגין נזקים שנגרמו לו עקב אי מסירת הדירה במועד שנקבע. גם לאחר שדרישת הסכום הופחתה כאמור לסך של 7,000$ בלבד הוא נותר בסירובו עקב האיחור במסירה, היעדר מחסן כפי שהובטח ואי תיקון פגמים בדירה. לדבריו, לבסוף נמסרו לו מפתחות הדירה לאחר שהושגה הסכמה עם הבנק כי הוא ייכנס לדירה ללא תשלום נוסף וכי תשלום יתרת התמורה כנגד מתן פיצוי בגין איחור במסירה, יידון בהמשך. לאור האמור, הוא נכנס לדירה ונרשם כמחזיק בה אצל המועצה האזורית עמנואל. במשך 17 שנים בהם החזיק בדירה ועד לדרישת אומן לסילוק ידו בתביעה התלויה ועומדת, הכונס לא פנה אליו בבקשה לפנות את הדירה, לא נקט בכל הליך כנגדו ואף התעלם מפניותיו שלו. בנסיבות אלה אין לדרוש ממנו הצמדה משנת 1988.

14.       נציג הכנ"ר שהתייצבה לדיון תמכה בעמדת הכונס, אך תהתה אם ראוי הוא שבית משפט זה יידרש לבקשה. לטענתה מדובר למעשה בהליך האמור להתנהל בין אומן ובין הרוכשים והאכסניה המתאימה לדיון בהליך מעין זה הוא בבית משפט המוסמך, אך לא בבית משפט לחדלות פירעון. עובדה היא כי מתנהל הליך נפרד בבית משפט השלום בעניינו של מר כהן, ואין סיבה שעניינם של הרוכשים האחרים לא יטופל באופן דומה. לגופו של עניין היא טענה כי לא יעלה על הדעת שהרוכשים ייהנו מהדירות שעה שאין מחלוקת שהם לא שילמו את מלוא התמורה החוזית שהיה עליהם לשלם, וודאי לאור הקבוע בהסדר הנושים. אם אמנם הרוכשים יבחרו להשלים את התמורה כיום לאור הסכמת אומן, הם צריכים לשלם את מלוא התמורה החוזית כשזו צמודה באופן מלא למדד יוקר המחייה.

15.       לשלמות התמונה יצויין כי בנק מזרחי-טפחות, הנושה המובטח, נתן את הסכמתו לבקשה.  

דיון והכרעה